Đổ tiền vào chung cư từ cuối năm 2010 đến nay, giới buôn địa ốc bắt đầu thấm mệt và "mất lửa". Giữa lúc thị trường căn hộ đói vốn, trầm lắng, thậm chí bị rớt giá, nhiều người không còn kiên nhẫn chờ qua cơn bĩ cực. Lăn lộn mua đi bán lại đất nền long phước được 8 năm, chị Hoàng Lệ Khanh (ngụ quận 1, TP.HCM) cho biết: "So với giai đoạn bất động sản khủng hoảng 2008-2011, năm nay thị trường suy giảm tính thanh khoảng mạnh và trầm lắng sâu nhất. Giá căn hộ công bố sau lại rẻ hơn sản phẩm trước khiến tôi chán nản, không muốn đầu tư".


Chị Khanh cho biết, năm 2010 chị mua căn hộ dự án tại quận Thủ Đức giá 17 triệu đồng mỗi m2. Song đầu quý II năm nay, chị hay tin nhiều căn cùng dự án lại được rao bán với giá 13-14 triệu đồng mỗi m2. "Lãi suất vay hiện nay 22-24% một năm không kham nổi đã đành, căn hộ bán sau lại có giá rẻ hơn, chẳng khác nào càng đầu tư càng lỗ. Tình thế này tôi gửi tiết kiệm có lợi hơn bỏ tiền vào căn hộ", chị Khanh nhận xét.

Các chuyên gia bất động sản dự báo, sáu tháng cuối năm 2011 thị trường đất nền alibaba long phước sẽ vô cùng khó khăn nếu tình hình thắt chặt tín dụng bất động sản và cho vay phi sản xuất không được nới lỏng. "Sẽ có không ít doanh nghiệp gục ngã vì mất kiểm soát về tài chính do đáo hạn nợ ngân hàng", một chuyên gia địa ốc nhận xét.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cho hay, Hiệp hội sẽ kiến nghị Chính phủ có lộ trình giảm bớt tình trạng thắt chặt tiền tệ để giảm dần Lãi suất cho vay. Bởi lẽ với mức Lãi suất hiện nay không doanh nghiệp bất động sản nào có thể vay để kinh doanh trong lúc này. Nguồn vốn vay của ngân hàng hiện là kênh tài chính chính quy, an toàn nhất cho doanh nghiệp. "Với chính sách Lãi suất hiện nay thậm chí nhiều người cũng không muốn đầu tư", ông Châu cho hay.

Vì vậy, Bộ Xây dựng khẳng định không có cơ sở để thu thuế TNCN cũng như lệ phí trước bạ. Mặt khác, theo quy định của Luật Thuế TNCN, chỉ những hộ gia đình, cá nhân có chuyển nhượng BĐS mà không phải là BĐS duy nhất mới thuộc diện phải nộp thuế; còn giao dịch ủy quyền không làm thay đổi chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS, không làm phát sinh thu nhập từ việc ủy quyền nên không thuộc diện phải chịu thuế TNCN.

Phản đối nhiều hơn ủng hộ Nếu không thu thuế những trường hợp mua bán bất động sản dưới hình thức ủy quyền để trốn thuế sẽ gây thất thoát lớn cho ngân sách; còn nếu thu, người dân phải nộp thuế oan.

Ngoài ra, theo chuyên gia này, nguồn cung căn hộ (bao gồm đang và sẽ thi công) quá nhiều, trong đó có cả những dự án căn hộ siêu sang công bố nhà mẫu từ hai năm qua nhưng đến nay vẫn chưa xây dựng xong. Điều này càng góp phần khiến nhà đầu tư không mặn mà với căn hộ như trước nữa.

Trước khi ban hành văn bản số 1133, Tổng cục Thuế khẳng định đã tham khảo ý kiến của các bộ liên quan: Tài nguyên-Môi trường, Xây dựng, Tư pháp… Tuy nhiên, theo tìm hiểu của chúng tôi, Bộ Xây dựng đã có văn bản phản đối việc thu thuế đối với ủy quyền giao dịch BĐS do Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam ký.

Nhà đầu tư Lý Quốc Định (ngụ quận 11, TP.HCM) nắm trong tay nhiều căn hộ trong các dự án thuộc quận 2, 7, 8, Thủ Đức... cũng ngao ngán xả hàng trong quý II. Anh Định đang rao bán căn hộ Thủ Thiêm Xanh quận 2 và Chánh Hưng quận 8 nhưng các thương vụ cứ trầy trật mãi chưa xong. "Tìm người mua lúc này rất khó vì niềm tin của khách hàng suy giảm, Lãi suất lại cao. Thêm vào đó, bán lỗ vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân càng khiến tôi ngán ngại", anh Định nói.

Trong khi đó, đất Kênh Tẻ cũng nằm gần trục đường này trung bình 30-45 triệu đồng mỗi m2, nếu mua với giá 30 triệu đồng mỗi m2 thì mảnh đất 100 m2 đến 3 tỷ đồng. Cần nhà thì thêm khoảng 1 tỷ đồng xây dựng, vị chi đầu tư 4 tỷ đồng có đất và nhà, sử dụng và sở hữu lâu dài. "So với 3 năm qua, giá căn hộ có dấu hiệu suy giảm còn giá đất thì tăng hàng năm. Bài toán này khiến rất nhiều nhà đầu tư lắc đầu với căn hộ", anh Cường cho hay.

Thêm vào đó, ông cũng cho rằng, sản phẩm thay thế là đất nền đang lấn lướt căn hộ vì giá trị và lợi nhuận bền vững hơn. Tâm lý người Việt Nam chuộng đất nền, thích nhà phố hơn là căn hộ chung cư cũng khiến nhà đầu tư thờ ơ với căn hộ chung cư. Giới đầu tư, kinh doanh bất động sản cho rằng, cơ quan chức năng cần phân biệt và có cách đánh thuế kinh doanh căn hộ khác với kinh doanh đất nền. Theo đó, đơn vị phát triển dòng sản phẩm căn hộ chung cư sẽ chịu thuế thấp hơn đất nền để góp phần làm giảm giá thành căn hộ, khuyến khích và hỗ trợ người mua nhà nhiều hơn.

Văn bản 1133 của Tổng cục Thuế về việc thu thuế đối với ủy quyền giao dịch bất động sản (BĐS) đang gây nhiều tranh cãi trong dư luận, với xu hướng phản đối nhiều hơn là ủng hộ.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Trưởng Ban Tuyên truyền Hội Luật gia TPHCM, cho rằng theo các điều 581, 584, 585, 586, 587 của Bộ Luật Dân sự thì người được ủy quyền thực hiện một số công việc được giao trong phạm vi ủy quyền và văn bản ủy quyền không phải là một loại hợp đồng, càng không phải là hợp đồng mua bán chuyển dịch tài sản, để từ đó phát sinh các nghĩa vụ tài chính theo Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và lệ phí trước bạ của các bên.

Bên cạnh đó, theo Luật Thuế TNCN thì không có điều khoản nào quy định bên ủy quyền, ủy quyền cho bên được ủy quyền phải nộp thuế TNCN. Qua đó cho thấy văn bản số 1133 của Tổng cục Thuế là trái luật do không có cơ sở pháp luật nào để buộc người dân và cơ quan Nhà nước phải thi hành.

Theo đó, ủy quyền chuyển nhượng BĐS là một dạng giao dịch dân sự, người có BĐS vì nhiều lý do khác nhau không thể thực hiện được quyền của mình nên có quyền ủy quyền cho người khác thay mình thực hiện quyền định đoạt. Giao dịch này không làm phát sinh việc chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS từ người ủy quyền sang người được ủy quyền mà chỉ là sự thay đổi chủ thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu BĐS.

Do đó, nếu phải có giải pháp để hạn chế tình trạng trốn thuế TNCN từ việc ủy quyền chuyển nhượng BĐS thì cần đề nghị Bộ Tư pháp nghiên cứu, báo cáo Chính phủ trình Quốc hội sửa đổi, bổ sung Bộ Luật Dân sự năm 2005 theo hướng: Chỉ cho phép chủ sở hữu được ủy quyền cho người khác thực hiện một số thủ tục liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS (như soạn thảo hợp đồng, nộp thuế và các nghĩa vụ tài chính khác, liên hệ với các cơ quan Nhà nước…); còn việc ký hợp đồng chuyển nhượng BĐS phải do chủ sở hữu trực tiếp ký với bên nhận chuyển nhượng, không cho phép bên được ủy quyền trực tiếp ký hợp đồng với bên thứ ba như hiện nay.